Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объект для инвестирования

Традиционно в России, как, впрочем, и во всем остальном мире, в подавляющем большинстве случаев инвесторы рассматривают земельный участок как площадку под строительство объектов коммерческой или жилой недвижимости. Это обусловлено в первую очередь достаточно высокой доходностью этих объектов. Даже если приобретается не совсем пригодный с точки зрения разрешенного использования участок, его судьба почти всегда предрешена – изменение категории, вида разрешенного использования и, как итог, возведение на участке квадратных метров строений.

В последнее время аналитики отмечают, что на рынке вполне отчетливо начали формироваться тенденции диверсификации портфеля активов. В нем стали находить себе место и участки сельскохозяйственного назначения без последующего «апгрейда». Данный тренд обусловлен несколькими факторами, одним из которых является возросший уровень субсидирования сельского хозяйства в рамках реализуемой правительством государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования на 2013-2020 годы, а также ряд подпрограмм, в том числе по поддержке начинающих фермеров. Все это позволило привлечь на агрорынок не только крупных игроков, но и частных инвесторов, начинающих аграриев, а также людей, решивших опробовать новый сегмент инвестирования.

В 2019 году субсидировались мясное и молочное скотоводство, птицеводство, козоводство, коневодство, свиноводство, овощеводство, выращивание плодовых, ягодных культур, производство зерновых, бобовых культур. В 2020 году планируется выделить 294,8 млрд. руб. на поддержку и развитие АПК.

Учитывая относительно невысокую стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также наличие финансовой и правовой поддержки со стороны государства, рынок получил достаточно интересный с точки зрения инвестиций продукт. Стали далеко не редки случаи приобретения земель, введения их в сельскохозяйственный оборот и последующей их передачи в аренду крупным агропромышленным предприятиям. Они, в свою очередь, существенно экономят временные и трудовые ресурсы, получая готовые для работы земли.

Спрос на земельные участки существовал всегда. Однако он не так высок, как тот же спрос на коммерческую или жилую недвижимость. Ведь несмотря на вышеназванные плюсы и открытые новые возможности для инвестирования, покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений.

Стоит оговориться, что в данной статье мы намеренно избегаем описания спекулятивной модели поведения на рынке. Время, когда землю можно было заполучить практически бесплатно, ушло, и рынок сформировался вокруг крупных землевладельцев. Здесь стоимость традиционно привязана к ставке 100 долларов за одну сотку для земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, мы также не будем рассматривать заранее маловероятные сценарии по перепрофилированию участков – случаи приобретения недорогих сельхозугодий для строительства очередного поселка (после изменения категории и вида разрешенного использования). Это связано с усложнением и регламентированием процедур изменения, введением новых норм, правил, появлением списка особо ценных сельхозземель, утверждением генеральных планов поселений и планов землепользования и застройки.

Нельзя обойти вниманием еще один набирающий обороты вид капиталовложений, связанный с приобретением земель сельскохозяйственного назначения, – сельскохозяйственный туризм. Сельскохозяйственный туризм – это один из секторов туристической индустрии, который ориентирован на использование природных ресурсов сельской местности, а также на ее уникальные особенности. В таких местах туристы ведут сельский образ жизни, знакомятся с местной культурой и обычаями, принимают участие в традиционном сельском труде. Данный вид туризма очень развит в Европе, в частности во Франции, Италии и Испании.

Сельский туризм рассчитан на уставших от города и суеты людей, которые стремятся отдохнуть, сменить обстановку. Основным преимуществом инвестирования в сельский туризм является низкий порог вхождения за отсутствием капиталовложений в строительство. Достаточно приобрести земельный участок в живописном месте, имеющий круглогодичный подъезд и возможность организовать место для палаточного лагеря. Как правило, такие участки расположены в непосредственной близости от небольших фермерских хозяйств, дающих возможность ближе познакомиться с сельским трудом, а также обеспечить экопродуктами всех отдыхающих. Также стоит отметить возросший в последнее время интерес к экологическому туризму, который предполагает отказ от культа комфорта, потребления различных туристических благ. По мнению любителей подобного рода отдыха, он прививает другую систему ценностей, в которой важным становятся единение с природой, духовное обогащение от общения с окружающим миром, сопричастность к охране природного наследия.

Еще одним направлением инвестирования, связанного с приобретением земель сельскохозяйственного назначения, является организация контактных ферм и природных парков, в которых содержат экзотических для Московского региона животных – северных оленей, тибетских яков, альпийских коз, белых лосей и японских тануки (енотовидных собак). Главное отличие от обычных зоопарков состоит в том, что посетители оказываются в естественной среде обитания животных, без барьеров и клеток. Вся прогулка проходит на природе, а позже посетителей угощают травяным чаем из самовара с вареньем из диких ягод.

Все это и многое другое возможно организовать на земельных участках сельскохозяйственного назначения без больших дополнительных затрат, долгих, утомительных и дорогостоящих процедур по переводу земель, а также практически сразу иметь возможность получать доход от бизнеса.